ANALISI DEI TAXLIEN DELLA CONTEA DI PINELLAS

Oggi voglio condividere, alcuni risultati delle mie ricerche che stanno guidando  le mie attuali scelte d'investimento.

PINELLAS COUNTY (Official data)
TAX YEAR CERTIFICATE	Paid In Full	Unpaid	TOTAL / year	% paid	% unpaid
2005	12.596	2	12.598	99,98%	0,02%
2006	17.981	20	18.001	99,89%	0,11%
2007	25.539	73	25.612	99,71%	0,29%
2008	26.158	538	26.696	97,98%	2,02%
2009	28.451	709	29.160	97,57%	2,43%
2010	26.482	811	27.293	97,03%	2,97%
2011	20.413	816	21.229	96,16%	3,84%
2012	24.721	1.439	26.160	94,50%	5,50%
2013	19.394	5.783	25.177	77,03%	22,97%
2014	12.764	13.588	26.352	48,44%	51,56%
TOTAL	214.499	23.779	238.278	90,02%	9,98%

Premessa, la volontà del legislatore con lo strumento del tax Lien è quello di dare tempo al proprietario in difficoltà per pagare i propri debiti con la contea, ed al tempo stesso salvaguardare le necessità di cassa della contea per mantenere i servizi che la stessa è tenuta ad erogare. 

Analizziamo i dati: dal 2005 ad oggi la contea ha emesso 238278 certificati Tax Lien che per oltre il 90% dei casi in media sono stati pagati dal debitore verso la contea al tasso d'interesse concordato. I numeri mostrano chiaramente che più si dà tempo al debitore, maggiore è la probabilità che questo riesca a pagare i propri debiti. Infatti il dato medio del 90% è condizionato fortemente dagli anni 2013 e 2014 in cui il debitore ha poco tempo. Infatti più si và indietro con gli anni, maggiore è la % dei tax Lien pagati.

Pertanto investendo sul il mio Tax Lien "anche a caso", mi aspetto al 95% dopo 3 anni di avere indietro il mio capitale al tasso d'interesse concordato (per un certificato OTC il 18% annuo in Florida).

Cosa succede se il certificato non viene pagato, semplice si acquisisce la possibilità di fare il Foreclosure della proprietà, quindi si acquisisce la proprietà dell'immobile sottostante al tax deed sale dopo l'esercizio del diritto di Foreclosure derivante dal tax lien oltre i 24 mesi dalla data di emissione.

Pertanto con un minimo di analisi e selezione dei vari certificati scelgo come sottostante  un immobile capiente, diciamo un immobile in cui  il valore delle tasse arretrate complessive non mi supera il 20% del valore dell'immobile.

Riassumendo, Ho un investimento che nel piano B mi rende il 18% annuo con un certificato OTC, se mi và al piano A ho un rendimento più alto, non sò dire di quanto ma sicuramente maggiore del 18%, perchè nel caso non riesca  ad aggiudicarmi il mio immobile sottostante al Tax Lien all'asta del Tax Deed, mi ritrovo comunque gli interessi del 18% pagati ed il rimborso delle spese per avviare la procedura di foreclosure che porta al tax Deed Sale.

E' vero che se vado all'asta a comprare il certificato posso avere un interesse più basso, ma non m'interessa compro l'OTC.

Per il principio del contrasto vi rimando al rendimento dei BOT o di un qualsiasi fondo comune d'investimento (Azionario, Obbligazionario, monetario, rava , fava, indicizzato, vattela a pesca ecc...)