domenica 6 marzo 2016

Primo Tax Lien Acquistato

Si tratta di una single family nel sud di St Peterburg, non è una zona di pregio. Essendo un certificato emesso il 1/6/2015 nel caso non venissero pagate le tasse potrò iniziare la procedura di foreclosure per ottenere la vendita dell'unità al Tax Deed Sale dal prossimo 1/6/2017.

Intanto i soldi sono investiti al 18% annuo. E comunque il valore del tax lien è di gran lunga inferiore al valore del terreno pertanto anche se arrivasse un uragano, il terreno resta li :-).



lunedì 1 febbraio 2016

ANALISI DEI TAXLIEN DELLA CONTEA DI PINELLAS

Oggi voglio condividere, alcuni risultati delle mie ricerche che stanno guidando  le mie attuali scelte d'investimento.



PINELLAS COUNTY (Official data)
TAX YEAR CERTIFICATE Paid In Full Unpaid TOTAL / year % paid % unpaid
2005 12.596 2 12.598 99,98% 0,02%
2006 17.981 20 18.001 99,89% 0,11%
2007 25.539 73 25.612 99,71% 0,29%
2008 26.158 538 26.696 97,98% 2,02%
2009 28.451 709 29.160 97,57% 2,43%
2010 26.482 811 27.293 97,03% 2,97%
2011 20.413 816 21.229 96,16% 3,84%
2012 24.721 1.439 26.160 94,50% 5,50%
2013 19.394 5.783 25.177 77,03% 22,97%
2014 12.764 13.588 26.352 48,44% 51,56%
TOTAL 214.499 23.779 238.278 90,02% 9,98%

Premessa, la volontà del legislatore con lo strumento del tax Lien è quello di dare tempo al proprietario in difficoltà per pagare i propri debiti con la contea, ed al tempo stesso salvaguardare le necessità di cassa della contea per mantenere i servizi che la stessa è tenuta ad erogare. 

Analizziamo i dati: dal 2005 ad oggi la contea ha emesso 238278 certificati Tax Lien che per oltre il 90% dei casi in media sono stati pagati dal debitore verso la contea al tasso d'interesse concordato. I numeri mostrano chiaramente che più si dà tempo al debitore, maggiore è la probabilità che questo riesca a pagare i propri debiti. Infatti il dato medio del 90% è condizionato fortemente dagli anni 2013 e 2014 in cui il debitore ha poco tempo. Infatti più si và indietro con gli anni, maggiore è la % dei tax Lien pagati.

Pertanto investendo sul il mio Tax Lien "anche a caso", mi aspetto al 95% dopo 3 anni di avere indietro il mio capitale al tasso d'interesse concordato (per un certificato OTC il 18% annuo in Florida).

Cosa succede se il certificato non viene pagato, semplice si acquisisce la possibilità di fare il Foreclosure della proprietà, quindi si acquisisce la proprietà dell'immobile sottostante al tax deed sale dopo l'esercizio del diritto di Foreclosure derivante dal tax lien oltre i 24 mesi dalla data di emissione.

Pertanto con un minimo di analisi e selezione dei vari certificati scelgo come sottostante  un immobile capiente, diciamo un immobile in cui  il valore delle tasse arretrate complessive non mi supera il 20% del valore dell'immobile.

Riassumendo, Ho un investimento che nel piano B mi rende il 18% annuo con un certificato OTC, se mi và al piano A ho un rendimento più alto, non sò dire di quanto ma sicuramente maggiore del 18%, perchè nel caso non riesca  ad aggiudicarmi il mio immobile sottostante al Tax Lien all'asta del Tax Deed, mi ritrovo comunque gli interessi del 18% pagati ed il rimborso delle spese per avviare la procedura di foreclosure che porta al tax Deed Sale.

E' vero che se vado all'asta a comprare il certificato posso avere un interesse più basso, ma non m'interessa compro l'OTC.

Per il principio del contrasto vi rimando al rendimento dei BOT o di un qualsiasi fondo comune d'investimento (Azionario, Obbligazionario, monetario, rava , fava, indicizzato, vattela a pesca ecc...) 

sabato 30 gennaio 2016

COME SCELGO I TAX LIEN SU CUI INVESTO

semplice , ecco i parametri. Messaggio per i copioni :-): Il punto è sapere COME cercare i dati e farlo in fretta.

Cert #
Purchase Amt
Tax Year
Cert Year
Adv #
Owner
Property Address
Legal
Account #
Assessed Value
Certs Issued
Certs Redeemed
Certs Outstanding
OWNER INFO 

TASSE ARRETRATE $
VALORE STIMA 1 PER CAPIENZA IMMOBILE
VALORE STIMA 2 PER CAPIENZA IMMOBILE
DEMOLIZIONE
RAPPORTO TASSE / VALORE
ACTIVE CODE VIOLATION 1
ACTIVE CODE VIOLATION 2
ACTIVE CODE VIOLATION 3
NOTE

TORNIAMO SULL'ARGOMENTO: PERCHE' I TAX LIEN SONO POCO CONOSCIUTI ?

In tempi in cui le banche falliscono parlare di rendimenti a doppia cifra a basso rischio sembra impossibile, eppure gli strumenti ci sono !! Spero alla fine di questo breve post di trasmettervi le reali motivazioni per cui non si ha interesse a parlare di tali prodotti.
Sebbene sia uno strumento prettamente statunitense, anche negli USA, non tutti conoscono i Tax Lien Certificate (TLC), semplicemente perché non c'è interesse a parlarne e far si che solo gli addetti ai lavori possano cimentarsi con tali investimenti visti gli elevati ritorni che possono garantire. 

A quanto scritto sopra si aggiunge il fatto che, broker, financial planner e "promotori finanziari" non possono percepire commissioni su tali prodotti, possono solo consigliarli, quindi tutto il resto è di facile intuizione,
perchè ti devo consigliare qualcosa in cui non ci Guadagno ?

Se un financial planner dovesse informare correttamente un suo cliente tra un prodotto a basso rendimento e maggior rischio (tipo un fondo obbligazionario, dove percepisce un premio sul collocamento) ed uno con rischio limitato e ritorno elevato (in cui non guadagna) secondo voi il cliente cosa sceglierebbe ?

I TLC hanno tassi d'interesse annuali fissati per legge ( in Florida è il 18%) a seconda dello stato dove si trova la contea che li emette.
Nella foto successiva trovate un tabulato della contea di Pinellas relativa ai Tax Lien emessi (ho preso la prima pagina casualmente) se avete notato che nella colonna Cert Buyer compaiono solo società , avete la risposta alla domanda del titolo. Può bastare ?

sabato 23 gennaio 2016

SCHEMA PER CAPIRE IL PROCESSO DEI TAX LIEN

In molti, mi chiedono informazioni sui tax lien e su quale sia il processo per arrivare alla proprietà dell'immobile, trovo questo schema molto utile.